Красные линии в строительстве — что это, как соблюдать
Красные линии по ГрКРФ ст.1: граница земельного участка и территории общего пользования. Расстояния от красных линий до зданий, нормы отступа в проектной документации.
Нормативная база
ГрКРФ ст.1 (п.11), ст.42
Градостроительный кодекс РФ — определение и установление красных линий
Статья 1 п.11: даёт определение красных линий. Статья 42: устанавливает, что красные линии устанавливаются в составе проекта планировки территории (ПП). Проект планировки подлежит публичным слушаниям и утверждению органом местного самоуправления. Изменение красных линий — только через разработку или корректировку ПП.
СП 42.13330.2016
Градостроительство. Планировка и застройка — нормы отступов от красных линий
Пункт 7.1: устанавливает минимальные расстояния от красных линий улиц и проездов до зданий и сооружений. Жилые здания — не менее 5 м от красной линии улицы и 3 м от линии проезда. Хозяйственные постройки — не менее 5 м от красной линии. Общественные здания могут примыкать к красной линии при соответствующем градостроительном решении.
ФЗ-221 «О кадастровой деятельности»
Государственный кадастровый учёт красных линий
Красные линии подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как линейные объекты планировочных ограничений. Кадастровый учёт позволяет привязать красные линии к координатной системе и проверять их положение через Росреестр. При несоответствии ГПЗУ и ЕГРН — приоритет за сведениями ЕГРН.
МСП 30-101-2020
Методическое пособие по формированию градостроительной документации
Содержит методические рекомендации по разработке проектов планировки, установлению красных линий, подготовке ГПЗУ. Определяет порядок взаимодействия застройщика с органами власти при корректировке красных линий, порядок публичных слушаний и согласований.
Официальное определение
«Красные линии — линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.»
ГрКРФ ст.1 п.11
Территории общего пользования — это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц: площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары. Любое строительство капитальных объектов на таких территориях (за красной линией) является самовольным.
Откуда берутся красные линии: три документа
ДОКУМЕНТ 1 — ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ (ПП)
Первичный источник красных линий
Красные линии устанавливаются только в проекте планировки территории (ГрКРФ ст.42). ПП разрабатывается на квартал, микрорайон или иную единицу планировочной структуры. Утверждается главой местной администрации после публичных слушаний. Является основой для всей последующей градостроительной документации.
ДОКУМЕНТ 2 — ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ (ПЗЗ)
Градостроительные регламенты и отступы от красных линий
ПЗЗ содержат карту градостроительного зонирования с нанесёнными красными линиями и устанавливают градостроительные регламенты: минимальные отступы от красных линий для каждой территориальной зоны. Если ПЗЗ устанавливают иные отступы, чем СП 42 — применяются нормы ПЗЗ (как более специальный документ).
ДОКУМЕНТ 3 — ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ГПЗУ)
Индивидуальный документ для конкретного участка
ГПЗУ выдаётся застройщику местными органами власти на конкретный земельный участок. Содержит: схему с красными линиями на участке; допустимые отступы от красных линий; пятно застройки (допустимое место размещения здания). ГПЗУ является обязательным приложением к заявлению на получение разрешения на строительство. Действует 3 года с момента выдачи.
Отступы от красных линий
| Вид здания/сооружения | Отступ от красной линии улицы | Отступ от красной линии проезда | Основание |
|---|---|---|---|
| Жилые дома (МКД и ИЖС) | Не менее 5 м | Не менее 3 м | СП 42.13330.2016 п.7.1 |
| Хозяйственные постройки на участке ИЖС | Не менее 5 м | Не менее 5 м | СП 42.13330.2016 п.7.1 |
| Общественные здания (магазины, офисы) | 3 м или по красной линии | 3 м или по красной линии | СП 42.13330.2016, ПЗЗ |
| Промышленные объекты | По СП 42, но не менее 6 м от проезжей части | По СП 42 | СП 42.13330.2016 |
| Гаражи и парковочные сооружения | Не менее 1 м (пристроенные), 5 м (отдельностоящие) | Не менее 1 м | ПЗЗ, СП 113.13330.2016 |
| Заборы, ограждения | По красной линии или за ней (не вынося на территорию общего пользования) | По красной линии | ГрКРФ ст.1 п.11, ПЗЗ |
Что запрещено за красными линиями
На территориях общего пользования (за красными линиями) запрещено размещать:
- Капитальные строения любого назначения — жилые, общественные, производственные, складские здания и сооружения
- Заборы и ограждения, выходящие за красную линию на тротуар, проезжую часть, газоны общего пользования
- Навесы и козырьки, нависающие над территорией общего пользования без специального разрешения
- Временные сооружения с фундаментом — торговые павильоны, киоски, если они имеют заглублённый фундамент и признаки капитальности
- Элементы благоустройства, ограничивающие проход — столбики, цветники, конструкции без согласования с местными органами
- Инженерные сети без согласования — прокладка трубопроводов, кабелей без оформления прав на использование территорий общего пользования
Нарушение красных линий: последствия
| Вид нарушения | Ответственность | Основание |
|---|---|---|
| Строительство объекта с выходом за красную линию | Штраф до 1 000 000 руб. (юрлица); до 50 000 руб. (должностные лица); признание объекта самовольной постройкой | КоАП ст.9.5; ГК РФ ст.222 |
| Отказ устранить нарушение красных линий | Принудительный снос по решению суда за счёт нарушителя; изъятие земельного участка | ГрКРФ ст.222 ч.4; ЗК РФ ст.54 |
| Получение разрешения на строительство с нарушением КЛ | Аннулирование разрешения; отказ в выдаче разрешения на ввод | ГрКРФ ст.51 ч.21.1; ст.55 ч.6 |
Судебная практика: Верховный суд неоднократно подтверждал, что выход объекта за красную линию является безусловным основанием для признания его самовольной постройкой — даже если объект имеет разрешение на строительство (Определение ВС РФ по делам о самовольных постройках, нарушающих ПП). Суды выносят решения о сносе зданий, построенных с нарушением красных линий, даже если здание было введено в эксплуатацию.
Как проверить красные линии
СПОСОБ 1 — ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка
Самый точный документ — ГПЗУ выдаётся на конкретный участок и содержит актуальные красные линии с привязкой к координатам. Запрашивается в МФЦ или через Госуслуги. Бесплатно, срок — 14 рабочих дней. На схеме ГПЗУ отчётливо видна красная линия и допустимое пятно застройки.
СПОСОБ 2 — ПЗЗ МУНИЦИПАЛИТЕТА
Правила землепользования и застройки
ПЗЗ публикуются на официальном сайте муниципалитета. Карта градостроительного зонирования содержит красные линии улиц. Точность — средняя (могут отличаться от ГПЗУ при наличии принятых, но не актуализированных ПП). Текстовая часть ПЗЗ содержит нормы отступов для каждой территориальной зоны.
СПОСОБ 3 — РГИС / ФГИС ТП
Региональные и федеральные информационные системы
ФГИС ТП (fgistp.economy.gov.ru) — содержит утверждённые проекты планировки и красные линии в цифровом виде. РГИС (в Москве — mos.ru/urban) и аналоги в регионах — региональные ГИС с картами красных линий. Публичная кадастровая карта Росреестра (pkk.rosreestr.ru) — показывает зоны с особыми условиями использования, в т.ч. красные линии, при их наличии в ЕГРН.
6 типичных ошибок при работе с красными линиями
- Проектируют по устаревшему ГПЗУ — ГПЗУ действует 3 года с даты выдачи; если за это время ПЗЗ или ПП изменились, ГПЗУ может не отражать актуальные красные линии. Перед подачей на разрешение нужно запрашивать новый ГПЗУ
- Путают красную линию с границей участка — красная линия — это граница территории общего пользования, а не граница земельного участка. Участок может вплотную примыкать к красной линии или частично выходить за неё (при наличии исторически сложившейся застройки)
- Не учитывают отступ внутри участка — здание нужно отступить от красной линии вглубь участка (5 м для жилых), а не просто не выходить за красную линию. Стена здания на красной линии — это нарушение, даже если участок за ней
- Игнорируют нормы ПЗЗ при замене СП 42 — в ПЗЗ могут быть установлены уменьшенные отступы (например, 0 м для уличного фронта в исторических центрах). Применение федеральных норм СП 42 вместо более мягких норм ПЗЗ — не нарушение, но может ограничить площадь застройки
- Не проверяют прохождение красных линий по участку — красная линия может пересекать земельный участок насквозь (при расширении улицы по перспективному плану), что делает часть участка территорией общего пользования и запрещает там любое строительство
- Ставят забор за красной линией — ограждение земельного участка должно устанавливаться строго по красной линии или внутри участка. Забор, вынесенный на тротуар или газон — самовольное занятие территории общего пользования (КоАП ст.7.1, штраф до 200 000 руб. для юрлиц)
Найдите нормативы по красным линиям и отступам
ГрКРФ ст.1 и ст.42, СП 42.13330.2016, требования к проекту планировки территории и ГПЗУ — в базе НормПоиска.
Найти в базе нормативов