Разрешение на строительство — ГрКРФ ст.51: документы, порядок, сроки

Что такое разрешение на строительство

Разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки и межевания территории (при их наличии), а также допускающий застройщика к осуществлению строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Правовое основание: ГрКРФ ст.51 — разрешение на строительство обязательно до начала строительства, реконструкции ОКС. Строительство без разрешения — самовольная постройка (ГК РФ ст.222).

Когда разрешение НЕ требуется — ГрКРФ ст.51 ч.17

• Строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для личного пользования (не для предпринимательской деятельности)
• Строительство, реконструкция объектов ИЖС и садовых домов — применяется уведомительный порядок (ГрКРФ ст.51.1)
• Строительство на земельных участках, предназначенных для ведения огородничества, — некапитальные строения (навесы, теплицы)
• Строительство вспомогательных сооружений — капитальных строений, не являющихся основными
• Изменение объектов капитального строительства, если параметры не выходят за допустимые значения ГПЗУ и не затрагивают конструктивные элементы
• Строительство буровых скважин, предусмотренных проектной документацией
• Объекты, входящие в перечень правительства (линии связи, линейные объекты).

Уведомительный порядок для ИЖС и садовых домов — ГрКРФ ст.51.1

С 04.08.2018 (ФЗ-340) вместо разрешения на строительство для объектов ИЖС и садовых домов установлен уведомительный порядок.

Порядок уведомительного строительства:

1. Направить уведомление о начале строительства в орган местного самоуправления (форма утверждена Приказом Минстроя №591/пр)
2. Администрация в течение 7 рабочих дней проверяет соответствие параметрам и направляет уведомление о соответствии (или несоответствии)
3. Строительство по полученному уведомлению о соответствии
4. По окончании строительства направить уведомление о завершении в течение 30 дней
5. Орган местного самоуправления в течение 7 рабочих дней проверяет, направляет уведомление о соответствии и сам передаёт документы в Росреестр

Перечень документов для получения разрешения — ГрКРФ ст.51 ч.7

Межведомственный запрос: ГрКРФ ст.51 ч.7.1 — документы по пунктам 2 и 3 орган вправе запросить в межведомственном порядке без участия заявителя. Однако на практике рекомендуется прикладывать самостоятельно для ускорения рассмотрения.

Порядок получения разрешения — 7 шагов

1. Получить ГПЗУ — заявление в орган местного самоуправления, срок выдачи 14 рабочих дней (ГрКРФ ст.57.3 ч.6), бесплатно
2. Разработать проектную документацию с учётом требований ГПЗУ, технических условий на подключение к инженерным сетям
3. Пройти экспертизу ПД (государственную или негосударственную) — для объектов, указанных в ГрКРФ ст.49 ч.1; срок — не более 60 рабочих дней
4. Получить положительное заключение экспертизы
5. Подать заявление на выдачу разрешения — в орган местного самоуправления (МФЦ или портал Госуслуг)
6. Дождаться решения — 5 рабочих дней; при положительном решении — разрешение на строительство
7. Направить уведомление о начале строительства — в течение 10 рабочих дней после выдачи разрешения (для целей стройконтроля по ГрКРФ ст.52 ч.5)

Срок действия разрешения на строительство

Продление срока: Допускается по заявлению застройщика, поданному за 60 дней до истечения срока. Отказ — если строительство не начато до дня подачи заявления о продлении (ГрКРФ ст.51 ч.20).

Основания для отказа в выдаче разрешения — ГрКРФ ст.51 ч.13

• Отсутствие документов, предусмотренных ч.7 ст.51
• Несоответствие проектной документации требованиям, установленным ГПЗУ (разрешённое использование земельного участка, предельные параметры)
• Несоответствие проектной документации требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров строительства
• Несоответствие красным линиям, установленным документами территориального планирования
• Отсутствие положительного заключения экспертизы, если оно требуется по ст.49
• Отсутствие документа, подтверждающего внесение взноса в компенсационный фонд СРО (для ОКС I и II уровней ответственности)

Изменение разрешения на строительство — ГрКРФ ст.51 ч.21.1–21.10

При изменении застройщика или при внесении изменений в ПД, не влекущих реконструкцию, допускается внесение изменений в разрешение на строительство без его отзыва. Для этого подаётся заявление об изменении разрешения с приложением изменённой ПД и нового ГПЗУ (если параметры ГПЗУ изменились).

Экспертиза проектной документации — ГрКРФ ст.49

Для объектов, не включённых в перечень исключений, госэкспертиза обязательна. Допускается негосударственная экспертиза (аккредитованные организации), кроме особо опасных объектов и объектов культурного наследия.

Ответственность за строительство без разрешения

Кроме штрафа — объект признаётся самовольной постройкой (ГК РФ ст.222), что влечёт: невозможность регистрации права собственности; требование о сносе; запрет на совершение сделок с объектом.

8 типичных ошибок при получении разрешения

1. Устаревший ГПЗУ — ГПЗУ действует 3 года (ГрКРФ ст.57.3 ч.10); ПД, разработанная по истёкшему ГПЗУ, не принимается
2. Несоответствие ВРИ — проект составлен без учёта видов разрешённого использования, указанных в ГПЗУ; типично при аренде участка с ограниченным ВРИ
3. Превышение предельных параметров — этажность, высота, процент застройки, отступы от границ — всё должно соответствовать ГПЗУ и ПЗЗ
4. Нарушение красных линий — проект размещает ОКС за красными линиями (на землях общего пользования)
5. Отсутствие ТУ на подключение к сетям — для ряда объектов проект ИС должен соответствовать ТУ, полученным от ресурсоснабжающих организаций
6. Неполный состав разделов ПД — по ПП РФ №87 обязательны 12 разделов для ОКС; отсутствие хотя бы одного раздела — основание для отказа
7. Ошибка в разделе «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» — при наличии ОВОС не включают обязательные мероприятия по ООС
8. Подача в ненадлежащий орган — при размещении объекта в зоне ЗОУИТ (охранная зона ЛЭП, газопровода) или на землях лесного фонда нужно дополнительное согласование отраслевого ведомства