Технический план здания — состав, требования, кадастровый учёт
Технический план здания по ФЗ-218 и ФЗ-221: состав разделов, документы-основания, требования к измерениям и оформлению. Приказ Росреестра №953 — подробный разбор требований к техническому плану здания, сооружения, помещения и машино-места.
Нормативная база
Подготовка технического плана регулируется следующими документами:
Что такое технический план и когда он нужен
Технический план — документ, воспроизводящий сведения об объекте недвижимости, необходимые для его постановки на государственный кадастровый учёт (ФЗ-218 ч. 1 ст. 24). Он требуется:
- при первичной постановке здания, сооружения, помещения или машино-места на кадастровый учёт;
- при внесении изменений в ЕГРН (реконструкция, перепланировка, изменение назначения);
- при исправлении реестровой ошибки в сведениях об объекте;
- при кадастровом учёте объекта незавершённого строительства.
Состав технического плана (Приказ №953)
Технический план состоит из текстовой и графической частей.
| Раздел | Содержание | Обязательность |
|---|---|---|
| Общие сведения о кадастровых работах | Заказчик, кадастровый инженер, номер аттестата, СРО, дата подготовки, реквизиты договора | Всегда |
| Исходные данные | Перечень документов-оснований (разрешение на ввод, ПД, декларация, технический паспорт) | Всегда |
| Сведения о выполненных измерениях и расчётах | Метод определения координат, применяемое оборудование (ГНСС-приёмник, тахеометр), точность, формулы расчёта площади | При определении координат |
| Описание местоположения объекта | Координаты характерных точек контура здания в системе МСК или WGS-84; описание местоположения — земельный участок, кадастровый номер | Для зданий, сооружений |
| Характеристики объекта | Назначение, вид объекта, площадь (для зданий, помещений), протяжённость (для линейных), количество этажей, высота, материал стен, год завершения строительства | Всегда |
| Сведения об объекте незавершённого строительства | Степень готовности (в %) | Для ОНС |
| Заключение кадастрового инженера | Выводы об объекте, пояснение расхождений с документами-основаниями, особые случаи | При наличии особых случаев |
| Схема расположения объекта | Расположение на земельном участке, привязка к местности (масштаб 1:500–1:2000) | Для зданий, сооружений |
| Чертёж контура | Контур здания с координатами точек, разбивка на части при необходимости | Всегда |
| Поэтажный план | Планы каждого этажа с помещениями и помещениями вспомогательного использования; масштаб 1:100–1:500 | Для зданий с помещениями |
Документы-основания (Приказ №953 п. 8)
Перечень документов, на основании которых заполняются характеристики объекта:
| Тип объекта / ситуация | Документ-основание | Примечание |
|---|---|---|
| Новое здание, введённое в эксплуатацию | Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ГрК РФ ст. 55) | Орган, выдавший разрешение, направляет сведения в Росреестр — с 01.01.2017 |
| ИЖС, садовый дом | Декларация об объекте недвижимости (форма по Приказу Росреестра №б/н) | Заполняет правообладатель; технический план — на основе декларации + замеры |
| Уведомительный порядок (ИЖС ≤ 3 этажей, ≤ 500 м²) | Уведомление о соответствии параметров от органа местного самоуправления | ГрК РФ ст. 51.1 |
| Объект, созданный до 01.01.2013 (ранее учтённый) | Технический паспорт БТИ | Площади из техпаспорта переносятся, если не проводилось переизмерение |
| Незавершённое строительство | Разрешение на строительство + проектная документация | Степень готовности определяет кадастровый инженер в натуре |
| Помещения (квартиры) в МКД | Технический план здания (МКД) + поэтажный план | Координаты помещения не определяются — только площадь и местоположение на поэтажном плане |
Требования к измерениям и расчёту площади
Нормативная точность определения координат (Приказ №П/0393)
| Категория объекта | Нормативная точность (СКО), м |
|---|---|
| Здания, сооружения в населённых пунктах | 0,10 |
| Здания, сооружения за пределами населённых пунктов | 0,20 |
| Линейные сооружения (дороги, трубопроводы) | 0,50 |
| ОНС и временные постройки | 0,50 |
| Объекты на землях лесного фонда | 5,00 |
Расчёт площади здания (СНиП 31-06-2009, СП 54.13330.2022)
Общая площадь здания — сумма площадей всех надземных и подземных этажей, в том числе технического, цокольного и чердачного, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В общую площадь не включаются: незаполненные проёмы в перекрытиях; лифтовые шахты; вентиляционные шахты и каналы; открытые галереи.
- Жилые здания (СП 54): площадь квартиры = сумма площадей жилых комнат и помещений вспомогательного использования (кухня, прихожая, коридор, ванная, уборная, кладовая, лоджия × 0,5; балкон × 0,3; терраса × 0,3).
- Нежилые здания (СНиП 31-06): площадь нежилого помещения — в пределах внутренних поверхностей ограждающих конструкций (без учёта балконов и лоджий).
- Площадь этажа: в пределах внутренних поверхностей наружных стен; при наклонных стенах — на уровне пола.
Порядок подготовки и подачи технического плана
- Заключение договора с кадастровым инженером — член СРО, действующий аттестат, страховой полис.
- Сбор документов-оснований — разрешение на ввод, ПД, декларация, выписка из ЕГРН.
- Полевые измерения — геодезическая съёмка контура здания (ГНСС или тахеометрический метод), замеры помещений.
- Подготовка технического плана в формате XML с использованием специализированного ПО (Технокад, КадастрОФ, Полигон-Про и аналоги).
- Подписание УКЭП кадастрового инженера — обязательно; без УКЭП план недействителен.
- Подача в Росреестр через личный кабинет на сайте Росреестра, через МФЦ или нотариуса; одновременно с заявлением о кадастровом учёте.
- Получение решения Росреестра — о постановке на учёт (присвоение кадастрового номера), приостановлении или отказе.
Технический план vs технический паспорт БТИ
| Параметр | Технический план | Технический паспорт БТИ |
|---|---|---|
| Кто выдаёт | Кадастровый инженер (частное лицо) | БТИ (государственная или муниципальная организация) |
| Нормативная база | ФЗ-218, ФЗ-221, Приказ Росреестра №953 | Инструкция МДС 13-9.2001 (утратил приоритет с 2013 г.) |
| Формат | Электронный XML + УКЭП | Бумажный (может быть переведён в электронный) |
| Юридическое значение | Обязателен для кадастрового учёта (ЕГРН) | Не принимается для кадастрового учёта с 2013 г.; используется для архивных справок |
| Координаты контура | Обязательно; нормативная точность 0,1 м | Не содержит или содержит в произвольной системе |
| Где применяется | Кадастровый учёт, регистрация прав, ипотека | Согласование перепланировок, архивные справки, расчёт амортизации |
Сроки кадастрового учёта
Согласно ФЗ-218 ст. 16, государственный кадастровый учёт и регистрация прав осуществляются в следующие сроки:
- 7 рабочих дней — при подаче через Росреестр напрямую;
- 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ;
- 3 рабочих дня — при нотариальном удостоверении (при одновременной регистрации прав);
- 1 рабочий день — при подаче в электронном виде (без регистрации прав).
8 типичных ошибок при подготовке технического плана
- Несоответствие площади документам-основаниям. Разрешение на ввод указывает 1250 м², технический план — 1310 м² (учтены балконы без понижающих коэффициентов). Требует заключения кадастрового инженера с обоснованием расхождения.
- Координаты в местной системе координат без указания параметров трансформации. МСК субъекта не совпадает с СК-42 или СК-95 без параметров перехода — Росреестр возвращает приостановление.
- Некорректное указание назначения объекта. «Нежилое» указано в разрешении на строительство, но в техническом плане указано «жилое» — несоответствие влечёт отказ или приостановление.
- Отсутствие схемы расположения для объекта на нескольких ЗУ. Если здание расположено на двух и более земельных участках, схема должна показывать расположение на каждом из них.
- Подача без УКЭП или с истёкшим сертификатом УКЭП. Росреестр не принимает технический план — только XML-файл с действующей УКЭП (ФЗ-218 ч. 12 ст. 24).
- Неверный расчёт площади квартир при наличии балконов и лоджий. Балкон × 0,3, лоджия × 0,5 — согласно СП 54.13330.2022 п. 5.3. Без коэффициентов площадь завышена.
- Отсутствие поэтажных планов при наличии нескольких этажей. Обязательны для всех надземных, подземных и технических этажей (Приказ №953 п. 51).
- Использование устаревшей формы технического плана. Приказ Росреестра №953 от 15.03.2022 заменил более ранние формы — планы, составленные по старым формам, Росреестром не принимаются.
Часто задаваемые вопросы
Кто вправе подготавливать технический план здания?
Технический план вправе подготавливать только кадастровый инженер — физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат кадастрового инженера (ФЗ-221 ст. 29). Кадастровый инженер должен быть членом саморегулируемой организации (СРО) в сфере кадастровой деятельности и иметь договор обязательного страхования профессиональной ответственности.
Какие документы-основания используются при подготовке технического плана?
Согласно Приказу Росреестра №953 п. 8, в качестве документов-оснований используются: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; проектная документация здания; декларация об объекте недвижимости (для объектов ИЖС и садовых домов); технический паспорт БТИ (для ранее учтённых объектов). Приоритет — разрешение на ввод: оно содержит официально подтверждённые характеристики объекта.
В каком формате подаётся технический план на кадастровый учёт?
Технический план подготавливается в виде электронного документа в формате XML, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера (ФЗ-218 ст. 24 ч. 12). Бумажный экземпляр выдаётся заказчику по договорённости, но юридической силы он не имеет. Подача — через личный кабинет Росреестра или МФЦ.
Найти нормативы быстро
НормПоиск — AI-поисковик по строительным нормативам. Более 84 документов: СП, ГОСТ, ФЗ, СанПиН. Точные ответы без галлюцинаций.
Открыть поиск →