Кадастровый учёт объектов недвижимости по ФЗ-218: порядок, документы, сроки

Виды учётных действий (ст.14 ФЗ-218)

Документы для постановки на кадастровый учёт

Здание, сооружение, ОНС (объект незавершённого строительства)

Земельный участок

Помещение, машино-место

Сроки кадастрового учёта (ст.16 ФЗ-218)

Срок исчисляется со дня приёма документов. При поступлении запроса в электронной форме — не позднее следующего рабочего дня уведомление о принятии/отказе (ч.17 ст.18 ФЗ-218).

Основания для приостановки и отказа

Приостановка (ст.26 ФЗ-218) — до 3 месяцев

Росреестр уведомляет в течение 5 рабочих дней. Заявитель устраняет причину и вновь подаёт документы — новый срок не течёт. Наиболее частые основания:

• Объект не является объектом недвижимости (временная постройка, движимая вещь)
• Объект образован из объектов, учёт которых не осуществлён
• Техплан или межевой план не соответствует требованиям (Приказ Росреестра №953/П0393)
• Нарушение минимального размера ЗУ по ПЗЗ
• Пересечение границ ЗУ с границами другого ЗУ или земель лесного фонда
• Несоответствие сведений в техплане и разрешении на ввод
• Отсутствие сведений о координатах характерных точек

Отказ в ГКУ (ст.27 ФЗ-218)

Выносится если в течение срока приостановки не устранены причины. Отказ может быть обжалован в суде. Госпошлина возврату не подлежит.

Особенности по типам объектов

МКД — упрощённый порядок

С 01.01.2017 орган местного самоуправления направляет в Росреестр разрешение на ввод МКД. Росреестр самостоятельно ставит здание и все помещения на учёт. Застройщик и дольщики не подают документы отдельно (ч.1 ст.19 ФЗ-218).

ИЖС и садовые дома — уведомительный порядок

ОМС направляет уведомление о соответствии параметров в Росреестр. Росреестр осуществляет ГКУ и регистрацию права одновременно в течение 7 рабочих дней (ГрКРФ ст.16, п.1.2). Собственник вправе подать документы самостоятельно.

Объекты незавершённого строительства (ОНС)

Постановка ОНС на учёт возможна при наличии разрешения на строительство. Технический план оформляет кадастровый инженер. Степень готовности в % указывается по данным заявителя. При завершении строительства — учёт изменений и регистрация права на завершённый объект.

Линейные объекты

Трубопроводы, ЛЭП, дороги ставятся на учёт как сооружения. Технический план оформляется по Приказу Росреестра №953. Земельные участки под линейными объектами — с учётом полос отвода и охранных зон (ЗК РФ ст.90).

Типичные ошибки при постановке на учёт

1. Несоответствие координат. Точки контура здания в техплане не совпадают с ситуационным планом или кадастровой картой. → Приостановка по ст.26 п.20 ФЗ-218.
2. Отсутствие разрешения на ввод. Для объектов капстроительства (не ИЖС) без разрешения на ввод постановка на учёт невозможна. → Исключение — ОНС (по разрешению на строительство).
3. Пересечение границ. Контур здания выходит за границы земельного участка → отказ в регистрации права, даже если ГКУ прошёл.
4. Неправильный тип объекта. Капитальный павильон, навес или бытовка могут быть квалифицированы как движимое имущество → не подлежат ГКУ.
5. Истёкший квалификационный аттестат КИ. Технический план должен подписан кадастровым инженером с действующим аттестатом (ФЗ-221). → Проверять через реестр кадастровых инженеров Росреестра.
6. Неправильная площадь. Площадь помещения в техплане рассчитана по СП 54 (квартира), а не по ГОСТ 28195 — для нежилых другие правила.
7. Отсутствие координат наружных стен. Для зданий обязательно определение координат характерных точек контура (Приказ №953). → Без геодезической съёмки не обойтись.
8. Несогласованная перепланировка. Учёт изменений после перепланировки возможен только с документом о согласовании (Решение органа местного самоуправления).